Rady a návody

Zde naleznete užitečné rady ať už prodáváte, kupujete nebo pronajímáte.

Koupě nemovitosti představuje proces skládající se z několika kroků, které jsou navzájem provázané. Pokud se chystáte koupit byt, rodinný dům nebo jinou nemovitost, tento příspěvek Vám pomůže se v tomto procesu zorientovat. V příspěvku jsou chronologicky uvedeny jednotlivé kroky, ke kterým obvykle při koupi nemovitosti dochází. Pozornost je zaměřena především na nejdůležitější skutečnosti, které by měl zájemce o koupi zohlednit.

Pokud máte naopak zájem nemovitost prodat, mohl by pro Vás být přínosem článek Prodej nemovitosti krok po kroku, který jsme sepsali pro naši spolupracující realitní kancelář Hledá se nemovitost s.r.o.

Dále by Vás mohl zajímat článek o Advokátních úschovách.

1. Otázka financování koupě nemovitosti

V prvním kroku by se měl zájemce o koupi nemovitosti ujasnit, za jakou maximální částku bude nemovitost kupovat.Následně by si měl odpovědět na otázku, jakým způsobem bude koupi financovat. Je-li zájemce schopen zaplatit celou kupní cenu ze svých vlastních prostředků, je pochopitelně celý proces o poznání jednodušší.

Většina zájemců však je nucena financovat koupi prostřednictvím hypotečního úvěru. V takovém případě doporučujeme obrátit se na finančního poradce, a to dříve, než si vyberete konkrétní nemovitost, abyste získali představu, zda a v jaké výši Vám bude úvěr poskytnut. Výhoda finančních poradců spočívá mj. v tom, že Vám ušetří čas, protože nebudete muset osobně obcházet jednotlivé banky. Finanční poradce totiž provede porovnání jednotlivých nabídek bank za Vás. Další výhodou, kterou oceníte především v následujících krocích, je, že budete mít kontaktní osobu, která představuje jakousi „spojku“ mezi Vámi a bankou. Vhodnější variantou jsou „nezávislí“ finanční poradci, kteří nejsou zaměstnanci žádné z bank. Finanční poradce, který je zaměstnán u konkrétní banky, Vám totiž neposkytne z pochopitelných důvodů objektivní srovnání nabídek ostatních „konkurenčních“ bank. Dále je třeba zmínit, že služby finančních poradců jsou poskytovány zásadně zdarma.

2. Výběr nemovitosti a její posouzení

Máte-li již nemovitost vybranou, je třeba provést její důkladné právní a faktické posouzení. V praxi se bohužel této činnosti nevěnuje v této fázi tolik pozornosti, kolik by si zasloužila. Při posouzení stavu nemovitosti se zaměřte alespoň na následující:

a) Faktická prohlídka nemovitosti

Nejedná se o právní záležitost, ale o čistě technickou. Obraťte se proto na odborníka v oblasti stavebnictví, který posoudí technický stav nemovitosti a zda je nemovitost vhodná pro zamýšlenou rekonstrukci.

b) Výpis z katastru nemovitosti

Pokud Vám prodávající nepředloží aktuální výpis z katastru nemovitostí, můžete si jej zajistit sami např. na Czech POINTu u České pošty. Z výpisu zjistíte, zda na nemovitosti váznou zástavní práva, věcná břemena či jiné právní vady. Pozornost zaměřte především na části „B1“, „C“ a „D“. Ideální je, když je ve všech těchto částech uvedeno „Bez zápisu“.

Jestliže zjistíte, že na nemovitosti vázne zástavní právo banky, je třeba požádat prodávajícího, aby Vám předložil písemné prohlášení této banky, které bude obsahovat především (i) souhlas banky s mimořádnou splátkou úvěru prodávajícího, (ii) vyčíslení dlužné částky prodávajícího vůči bance k určitému dni a dále (iii) závazek banky, že vystaví v určité lhůtě po zaplacení částky uvedené v prohlášení písemné potvrzení o zániku zástavního práva a práv souvisejících nebo písemné vzdání se zástavního práva a práv souvisejících. Těmito právy souvisejícími jsou především zákaz zatížení nebo zcizení nemovitosti, závazek nezajistit zástavním právem ve výhodnějším pořadí nový dluh, závazek neumožnit zápis nového zástavního práva namísto starého.

c) Právní stav SVJ a potvrzení osoby odpovědné za správu domu

Pokud kupujete byt, je vhodné znát právní stav SVJ (především jaký je stav bankovního účtu, jaké má SVJ závazky apod.). Ideální by bylo nahlédnout do jejich účetnictví. Také je dobré vědět, jak SVJ reálně funguje (především zda jsou jednotliví vlastníci schopni se vůbec na něčem usnést, zda nedochází k nějaké šikaně ze strany majoritních vlastníků), což lze zjistit přímo od ostatních vlastníků nebo ze zápisů ze shromáždění.

Kupující by si měl rovněž vyžádat od prodávajícího informaci ohledně výše plateb, které se platí ve prospěch SVJ. Je třeba vzít současně v úvahu, že v případě koupě bytu přechází na kupujícího dluhy, které má prodávající na příspěvcích na správu domu a pozemku a na plněních spojených nebo souvisejících s užíváním bytu a zálohách na tato plnění, a to za předpokladu, že kupující měl a mohl tyto dluhy zjistit. V praxi se může jednat např. o náklady na opravy, údržbu, modernizaci či rekonstrukce společných částí, náklady na vedení účetnictví, na odměňování volených orgánů SVJ nebo na pojištění domu, dále o dodávky tepla a vody, odvádění odpadních vod, provoz výtahu, osvětlení společných prostor v domě, úklid společných prostor v domě, provoz a čištění komínů, odvoz komunálního odpadu atd. Z tohoto důvodu lze doporučit, aby si kupující vyžádal od prodávajícího předložení potvrzení osoby odpovědné za správu domu a pozemku, ze kterého bude vyplývat, že prodávající nemá žádné takové dluhy. Pokud by v potvrzení byly nějaké dluhy prodávajícího uvedeny, požadujte, aby je před uzavřením kupní smlouvy zaplatil.

d) Energetická náročnost budovy

Požadujte rovněž i předložení průkazu energetické náročnosti budovy. Za určitých podmínek může být v případě bytu nahrazen vyúčtováním dodávek elektřiny, plynu a tepelné energie za uplynulé 3 roky.

3. Rezervační smlouva

Po důkladném právním a faktickém posouzení nemovitosti a finálním rozhodnutí o koupi následuje další fáze, kterou je uzavření rezervační smlouvy.

Rezervační smlouvou se vlastník nemovitosti zaváže, že po určitou dobu (tzv. rezervační doba) nebude nemovitost nabízet dalším osobám. Dále se touto smlouvou zájemce a vlastník společně zavážou, že uzavřou v rezervační době kupní smlouvu (případně smlouvu o smlouvě budoucí) na nemovitost. Současně zájemce zaplatí vlastníkovi po uzavření rezervační smlouvy rezervační zálohu, která bude v případě, že dojde k uzavření kupní smlouvy, započítána na kupní cenu, případně v praxi bývá započítána i na provizi realitního zprostředkovatele.

Pokud k uzavření kupní smlouvy nedojde, bude se zaplacenou rezervační zálohou naloženo v závislosti na tom, která smluvní strana zapříčinila, že nedošlo k uzavření kupní smlouvy. Jestliže tak zapříčinil zájemce, rezervační záloha náleží vlastníkovi jako smluvní pokuta (případně realitnímu zprostředkovateli nebo částečně vlastníkovi a částečně realitnímu zprostředkovateli). Naopak je-li příčina na straně vlastníka, rezervační záloha se vrací zpět zájemci. Zájemcům doporučuji do rezervačních smluv zakotvit ujednání, že nebude-li kupní smlouva uzavřena v důsledku jednání vlastníka, má zájemce kromě práva na vrácení rezervační zálohy rovněž nárok i na zaplacení smluvní pokuty, a to ve výši rezervační zálohy. Jen v takovém případě je smlouva pro obě strany vyvážená. Pokud ve smlouvě totiž tato smluvní pokuta v neprospěch vlastníka chybí, není vlastník nemovitosti dostatečně motivován rezervační smlouvu dodržet, neboť v případě jejího porušení je pro něho jediným následkem vrácení rezervační zálohy zájemci, což je zcela jistě nedostačující.

Z výše uvedeného vyplývá, že k uzavření rezervační smlouvy byste měli přistoupit pouze v případě, že jste plně přesvědčeni o koupi dané nemovitosti a máte v plné výši zajištěné její financování. V opačném případě byste totiž mohli o rezervační zálohu jednoduše přijít.

4. Smlouva o smlouvě budoucí

V mezidobí mezi uzavřením rezervační a kupní smlouvy se v praxi běžně uzavírá smlouva o smlouvě budoucí. Nejedná se však o nutný krok. Ve většině případů je tato smlouva nadbytečná, jelikož je možné po uzavření rezervační smlouvy přistoupit rovnou k přípravě smlouvy kupní. Tím smluvní strany ušetří své finanční prostředky na souvisejících právních službách. Aby byla absence smlouvy o smlouvě budoucí možná, při poskytování právních služeb kladu důraz na to, aby rezervační smlouva obsahovala ujednání typická právě pro smlouvu o smlouvě budoucí. Z tohoto důvodu by měly být v rezervační smlouvě především obsaženy konkrétní náležitosti, které bude mít kupní smlouva. Přitom platí jednoduché pravidlo, že čím budou v rezervační smlouvě tyto otázky blíže upraveny, průběh uzavírání kupní smlouvy bude jednodušší, jelikož většina „třecích ploch“ bude vyjasněna již na počátku.

5. Úschova

Za předpokladu, že se kupní cena bude platit prostřednictvím úschovy, uzavírá se společně s kupní smlouvou i smlouva o úschově. Úschovu kupní ceny lze doporučit, jelikož chrání rovnoměrně právní zájmy obou smluvních stran.

V úvahu připadá úschova advokátní, notářská či bankovní. Podstatný rozdíl mezi nimi je v ceně. Cena notářské úschovy je stanovena právními předpisy a notáři se od této ceny nemohou odchýlit. Její výše je závislá na výši peněžních prostředků, které jsou uschovány. Naopak advokáti a banky si mohou určit ceny sami. Při využití našich právních služeb je cena za advokátní úschovu vždy o 25 % nižší, než činí odměna notáře stanovená na základě notářského tarifu (příklady cen naší advokátní kanceláře jsou dostupné zde).

Co se týče bezpečnosti úschov, existuje určitý mýtus, že notářská úschova je bezpečnější oproti advokátní, jelikož za notáře odpovídá stát. Toto tvrzení však není pravdivé. Oba typy úschov jsou po bezpečnostní stránce v podstatě na stejné úrovni. Na dodržování pravidel jak notářských, tak i advokátních úschov dohlíží příslušné profesní komory (tj. Komora notářů České republiky a Česká advokátní komora). V obou případech jsou peněžní prostředky uschovány vždy na zvláštním bankovním účtu zřízeném pouze pro účel konkrétní úschovy (peněžní prostředky tak jsou odděleny od jiných úschov a od financí advokáta/notáře). Notářské i advokátní úschovy jsou ze zákona pojištěny.

Bankovní úschovy jsou méně časté, jelikož všechny banky tento produkt neposkytují. Pokud již určitá banka úschovu poskytuje, vztahuje se úschova většinou pouze na peněžní prostředky a nikoli i na úschovu dokumentů. V praxi je přitom běžné, že je po určitou dobu potřeba uschovat rovněž i kupní smlouvu a návrh na katastr nemovitostí – k tomu viz níže. Nevýhodu bankovních úschov spatřuji v tom, že banky nejsou při realizaci úschovy natolik flexibilní, jako je notář či advokát.

Pro úplnost zmiňuji, že existují i úschovy prováděné realitními zprostředkovateli (makléři). Ty však nedoporučuji především z důvodu, že na realitní zprostředkovatele jsou kladeny mnohem nižší profesní požadavky než na advokáty a notáře.

6. Zástavní smlouva

Při financování nemovitosti prostřednictvím úvěru vyžaduje banka jako jednu z podmínek pro poskytnutí úvěru zřízení zástavního práva na nemovitosti. V takovém případě se mezi bankou a prodávajícím uzavírá zástavní smlouva. K uzavření by mělo dojít buď před podpisem kupní smlouvy, nebo co nejdříve po jejím podpisu, aby banka umožnila čerpání peněžních prostředků. Ty následně obvykle putují přímo do úschovy. Pokud však na nemovitosti již vázne zástavní právo prodávajícího, které zajišťuje dluh prodávajícího vůči jeho bance, část peněžních prostředků odpovídajících výši tohoto dluhu bude z úvěru placena přímo bance prodávajícího.

Jelikož zástavní právo vzniká zápisem do katastru nemovitostí, je potřeba podat na příslušný katastrální úřad návrh na vklad zástavního práva, ke kterému se přiloží jedno vyhotovení originálu zástavní smlouvy s úředně ověřenými podpisy. Tento návrh je zpoplatněn správním poplatkem ve výši 2.000,- Kč. Návrh lze podat osobně, poštou nebo datovou schránkou (v případě datové schránky je nutné zástavní smlouvu konvertovat do elektronické podoby – konverzi lze zařídit také na Czech POINTu u České pošty).

Zástavní smlouvy ani návrh na vklad zástavního práva se po podpisu neukládají do úschovy.

7. Kupní smlouva

Jedná se o nejdůležitější smlouvu v rámci celého procesu, neboť až na základě ní dojde k převodu vlastnického práva.

Kupní smlouva by měla upravovat především následující otázky:

1. řádnou specifikaci nemovitosti a smluvních stran – tento požadavek je opravdu velice důležitý, protože pokud dojde k chybnému uvedení nějakého údaje, byť jen v jednom jediném znaku (např. v rodném čísle nebo při specifikaci nemovitosti), může dojít ze strany katastrálního úřadu k zamítnutí návrhu na vklad;
2. jednoznačný závazek smluvních stran převést vlastnické právo z prodávajícího na kupujícího;
3. výši kupní ceny a způsob jejího placení (pokud je současně uzavírána úschovní smlouva, měla by být tato ujednání v souladu);
4. odevzdání a převzetí nemovitosti;
5. prohlášení smluvních stran (především prohlášení prodávajícího ve vztahu k právnímu a faktickému stavu nemovitosti);
6. úpravu týkající se odstoupení od smlouvy.

Je nutné si uvědomit, že každý prodej nemovitosti má řadu specifik a při neodborném postupu může dojít k vysokým škodám. Proto není vhodné použít univerzální vzor stažený z internetu, ale je důležité smlouvu individuálně přizpůsobit konkrétním okolnostem případu. Ohledně přípravy kupní smlouvy je tedy vhodné se obrátit na advokáta. Ideální nejsou ani kupní smlouvy připravované advokáty realitních kanceláří, neboť jejich advokáti nehájí zájmy ani jedné ze smluvních stran.

Stejně jako u rezervační smlouvy i zde platí, že čím více otázek v kupní smlouvě upravíte, tím snížíte riziko vzniku případných budoucích sporů mezi smluvními stranami.

Podpisy na kupní smlouvě by měly být úředně ověřené (alespoň na jednom stejnopisu, který bude podán na katastr nemovitostí).

Současně s kupní smlouvou je potřeba připravit návrh na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí, který se podepisuje rovněž při podpisu kupní smlouvy. Přestože z právního hlediska je dostačující, pokud je návrh podepsaný pouze jednou smluvní stranou, doporučuji, aby byl „pro jistotu“ podepsaný oběma. Podpisy na tomto návrhu nemusí být úředně ověřeny.

Jestliže se kupní cena platí prostřednictvím úschovy, je v praxi běžné, že se kromě finančních prostředků uschovají také podepsané kupní smlouvy a návrh na vklad vlastnického práva. Úschova těchto dokumentů je především v zájmu prodávajícího, jelikož ten tím získává jistotu, že nedojde k převodu vlastnického práva dříve, než bude kupní cena složena do úschovy.

Financuje-li kupující kupní cenu z úvěru, bude úvěrující banka zpravidla vyžadovat jako jednu z podmínek pro výplatu peněžních prostředků předložení podepsané kupní smlouvy. Pokud prodávající požaduje ponechat všechny originály v úschově, je třeba v kupní smlouvě ošetřit, že kupujícímu bude pro účely čerpání úvěru předána kopie podepsané kupní smlouvy.

Dokumenty jsou z úschovy předány smluvním stranám až v okamžiku, kdy je na úschovní účet připsána kupní cena. Následně některá ze smluvních stran, případně advokát (vhodné je se v kupní smlouvě dohodnout, kdo to bude), podá u příslušného katastrálního úřadu návrh na vklad vlastnického práva, ke kterému přiloží jedno vyhotovení originálu kupní smlouvy. Tento návrh na vklad je rovněž zpoplatněn správním poplatkem ve výši 2.000,- Kč. Ohledně podání tohoto návrhu na katastr nemovitostí platí obdobně to, co bylo uvedeno výše v souvislosti s podáním návrhu na vklad zástavního práva.

Podáním návrhu na vklad dojde k zahájení vkladového řízení. Vklad vlastnického práva ve prospěch kupujícího bude katastrálním úřadem proveden nejdříve po uplynutí lhůty 20 dní. Právní účinky zápisu vlastnického práva následně nastanou zpětně k okamžiku, kdy byl návrh na zápis doručen příslušnému katastrálnímu úřadu.

V době, kdy dochází ke vkladu vlastnického práva (tj. převodu), jsou peněžní prostředky stále složeny v úschově. Jejich výplata z úschovy ve prospěch prodávajícího je vázána právě na převod vlastnického práva ve prospěch kupujícího.

8. Předání nemovitosti

K předání nemovitosti dochází obvykle až po převodu vlastnického práva, a to ve lhůtě upravené v kupní smlouvě. Ohledně předání nemovitosti by měl být sepsán předávací protokol, a to ve dvojím vyhotovení pro každou ze smluvních stran. V předávacím protokolu se mimo jiné uvádí stavy měřidel jednotlivých energií dodávaných do nemovitosti ke dni předání, vady nemovitosti, soupis příslušenství a vybavení, počty klíčů, přehled předávaných dokumentů atd.

Při prodeji domu (stavby) má prodávající povinnost předat kupujícímu dokumentaci skutečného provedení stavby ve smyslu § 125 zák. č. 183/2006 Sb., stavebního zákona. Praxe je však taková, že prodávající mnohdy o této povinnosti vůbec nevědí. Je proto potřeba, aby si splnění této povinnosti vyžádal kupující. Pokud prodávající i přesto tuto dokumentaci nevydá, nabízí se pro kupujícího prostor iniciovat jednání o přiměřené slevě z kupní ceny (ve výši odpovídající nákladům na pořízení této dokumentace). Vlastník nemovitosti je totiž povinen předmětnou dokumentaci uchovávat po celou dobu trvání stavby. Jestliže by ji neměl, může mu stavební úřad nařídit, aby ji na své náklady pořídil. Pokud by tedy prodávající nepředal kupujícímu dokumentaci, vystavuje se kupující riziku, že ji bude nucen později na své náklady vyhotovit. Především za situace, pokud se v budoucnosti rozhodne nemovitost dále prodat a nový kupující bude předložení dokumentace požadovat.

9. Výmaz zástavního práva prodávajícího

Za předpokladu, že kupujete nemovitost, na které bylo již v době uzavření kupní smlouvy zapsané zástavní právo zřízené prodávajícím ve prospěch banky, je třeba zajistit, aby bylo toto zástavní právo z katastru nemovitostí vymazáno. Výmaz by měl zajistit prodávající ve spolupráci s jeho bankou. I ohledně výmazu tohoto zástavního práva bude potřeba podat na katastr nemovitostí příslušný návrh (také je zpoplatněn správním poplatkem 2.000,- Kč a ohledně podání tohoto návrhu na katastr nemovitostí platí obdobně to, co bylo uvedeno výše).

Přílohou tohoto návrhu je písemné potvrzení o zániku zástavního práva nebo písemné vzdání se zástavního práva, které vystaví banka.

Jak již bylo uvedeno výše pod bodem 2., v případech, kdy na nemovitosti vázne zástavní právo, měl by Vám prodávající předložit ještě před uzavřením rezervační smlouvy písemné prohlášení banky, které bude obsahovat především (i) souhlas banky s mimořádnou splátkou úvěru prodávajícího, (ii) vyčíslení dlužné částky prodávajícího vůči bance k určitému dni a dále (iii) závazek banky, že vystaví v určité lhůtě po zaplacení částky uvedené v prohlášení písemné potvrzení o zániku zástavního práva nebo písemné vzdání se zástavního práva.

Banka však toto potvrzení o zániku zástavního práva, resp. vzdání se zástavního práva nevystaví dříve, než dojde k úplnému zaplacení dluhu (úvěru) prodávajícího, který je tímto zástavním právem zajištěn. Část kupní ceny odpovídající tomuto dluhu prodávajícího by měla být proto zaplacena přímo na účet uvedený příslušnou bankou (nikoli na účet prodávajícího).

10. Daňové záležitosti

Dle aktuální právní úpravy došlo ke zrušení daně z nabytí nemovitých věcí, a proto není prodávající ani kupující povinen tuto daň platit a podávat příslušné daňové přiznání.

Je však třeba vzít v úvahu, že příjem získaný prodejem nemovitosti může být pro prodávajícího relevantní s ohledem na daň z příjmu.

Pro úplnost připomínám, že kupující jakožto nový vlastník nemovitosti je dále povinen podat daňové přiznání ohledně daně z nemovité věci a současně tuto daň i pravidelně platit. Daňové přiznání k této dani se podává do 31. ledna.

Vyřešením těchto daňových záležitostí spěje celý proces koupě nemovitosti ke svému konci.

Článek byl převzat z webu advokátní kanceláře K2 Legal s jejím souhlasem. Odkaz: https://www.k2legal.cz/nemovitosti/koupe-nemovitosti-krok-za-krokem/

Daň z nabytí nemovité věci byla zrušena k 25. září 2020 zákonem č. 386/2020 Sb. a nemusí ji platit nikdo, kdo nemovitost koupil v prosinci 2019 nebo později.

Dlouho platilo, že povinnost zaplatit daň z nabytí nemovitosti měl prodávající. Situace se změnila od listopadu 2016, kdy daň z nabytí nemovitosti platil nabyvatel / kupující. Daň byla stanovena na 4 % z kupní či odhadní ceny nemovitosti a platila se finančnímu úřadu. Platilo to za podmínky, že kupní cena odpovídala reálné tržní ceně nemovité věci a že nebyla cena záměrně podhodnocená.

Daň z nemovitých věcí tvořila daň z pozemků a daň ze staveb a jednotek. Daň platili vlastníci se 100% podílem, ale také spolupodílníci s podílem menším.

Poplatníkem daně z pozemků byli:

- vlastník pozemku,
- stavebník, jde-li o pozemek zatížený právem stavby,
- nájemce, který je v katastru nemovitostí evidován zjednodušeným způsobem,
- uživatel pozemku (pokud není vlastník pozemku znám).

Poplatníkem daně ze staveb a jednotek byli:

- vlastník / kupující
- nájemce

Poplatníkem jste byli také v případě, že jste spolupodílníkem, například jste podíl nabili či koupili a nebo se jedná o nabytí nemovité věci do vlastnictví společného jmění manželů.

Od platby daně z nabytí nemovité věci byli v minulosti osvobozeni lidé v těchto případech:

- dědictví,
- darování nemovitosti,
- koupě družstevního bytu,
- převod družstevního bytu do osobního vlastnictví,
- první nabytí pozemku nebo práv na stavbu,
- první nabytí jednotky v případě, že nemá jiný nebytový prostor (kromě garáže, sklepa nebo komory).

Podmínkou pro neplacení daně bylo u posledních dvou zmíněných, abyste nemovitost začali užívat do 5 let o zkolaudování.

Daň z nabytí nemovitosti, daň z příjmu a daň z nemovitých věcí - zní podobně, jedná se o různé daně. Jak již bylo řečeno - daň z nabytí nemovitosti byla zrušena, daň z příjmu už se vás pravděpodobně bude týkat, pokud dědíte nebo nemovitost prodáváte. V případě dědictví jsou dědici osvobozeni od daně, pokud byli se zesnulým v příbuzenském vztahu.

Jste-li prodávající, daň z příjmu se na vás nevztahuje v následujících případech:

- nemovitost vlastníte min. 5 let,
- na prodávané nemovitosti máte uvedené bydliště alespoň 2 roky (nemusí být trvalé),
- finanční prostředky z prodeje použijete na nákup vlastního bytu,
- nemovitost jste zdědili a chcete ji prodat.

Klíčovým prvkem při prodeji nebo nákupu nemovitosti je kupní smlouva. Pokud jste prodávajícím a připravujete se na prodej své nemovitosti, je důležité věnovat kupní smlouvě náležitou pozornost, kvalitní smlouva zajistí bezproblémový proces jak pro vás jako prodávajícího, tak pro kupujícího.

Kupní smlouva přináší specifická práva a povinnosti pro obě strany. Před podpisem této smlouvy je nezbytné pečlivě zvážit její obsah a zajistit, aby vyhovovala všem potřebám transakce.

Rezervační smlouva
Velmi často je prvním krokem před uzavřením kupní smlouvy tvz. rezervační smlouva nebo smlouva o smlouvě budoucí kupní. Jde o předkupní dohodu v níž jsou stanoveny specifické podmínky, jejichž splnění umožní následný podpis konečné kupní smlouvy.

Kupující i prodávající mají určité závazky. Kupující často řeší financování nemovitosti hypotečním úvěrem, banka ho schváluje až po doložení podepsané rezervační smlouvy. Prodávajícího smlouva může například zavazovat k odstranění právní vady, které by mohly mít negativní vliv na prodej nemovitosti. Může se jednat o kolaudaci nebo zajištění energetického štítku nemovitosti.

V ideálním případě je možné mít jako přílohu rezervační smlouvy návrh kupní smlouvy. Splněním požadavků vyplvývajících z rezervační smlouvy prodávající i kupující potvrzují svůj závazek k následnému podpisu kupní smlouvy.

Co musí kupní smlouva na nemovitost obsahovat
Nový občanský zákoník (NOZ) stanovuje několik klíčových prvků, které musí obsahovat kupní smlouva na jakoukoli nemovitost, ať se jedná o byt, dům, pozemek nebo garáž.

1. Přesná identifikace smluvních stran a nemovitosti:
Kupní smlouva na nemovitost musí jasně a přesně identifikovat obě strany – prodávajícího a kupujícího.
Prodávající musí přesně specifikovat, co přesně rpdává, včetně parcelního čísla, čísla katastrálního území a výměry. Důležité je poskytnout nabývací tituly potvrzující vlastnictví dané nemovitosti.
V kupní smlouvě by měly být uvedeny i součásti domu nebo bytu, které jsou nedílně spojeny s nemovitostí, například vestavěné skříně nebo kuchyňská linka apod.

2. Dohodnutá kupní cena, její splatnost a způsob uhrazení:
Cena za nemovitost a způsob její úhrady musí být smlouvou přesně definovány.
Doporučujeme využít notářské, advokátní nebo bankovní úschovy pro zajištění správného a bezpečného převodu finančních prostředků.
Kupní smlouva na nemovitost by měla také stanovovat, kdo z účastníků prodeje bude hradit poplatky spojené s transakcí, např. poplatky za vklad na katastr, ověření podpisů nebo odhad ceny při čerpání hypotéky.
Před podpisem kupní smlouvy si pečlivě prostudujte každý detail a pak postupujte podle jednotlivých kroků. Minimalizujete rizika a zajistíte si bezproblémový průběh celé transakce.

3. Časový plán jednotlivých kroků:
V kupní smlouvě musí být prešně specifikován časový plán prodeje/nákupu nemovitosti. Jde o termíny uložení finančních prostřeků do právní úschovy, datum předání nemovitosti a kdy proběhne platba prodávajícímu. Časový harmonogramu převodu nemovitosti je klíčovým prvkem každé kupní smlouvy, který snižuje riziko vzniku nedorozumění.

4. Pokuty a sankce:
Kupní smlouva na nemovitost by měla také stanovovat pokuty a sankce za porušení dohodnutých závazků. Sankce jsou zpravidla uplatněny v případě porušení nebo nesplnění dohodnutých termínů, poskytnutí nepravdivých nebo neúplných informací, za opožděnou platbu kupní ceny, za neprovedení oprav apodobně.

5. Podpis všech zúčastněných stran:
V okamžiku, kdy je připravena finální verze kupní smlouvy, je čas podepisování. Pokud vlastní nemovitost více majitelů, musí být všichni uvedeni ve smlouvě. Pokud je prodávající v manželském svazku, je vyžadován podpis manžel-a/ky a to i v případě, že nemovitost patří výlučně prodávajícímu. Toto opatření slouží k ochraně bydlení manželů.

6. Ověření podpisů:
Všechny podpisy musí být úředně ověřeny. Stačí ověřit jednu kopii smlouvy, kterou dokládáte katastrálnímu úřadu. Ověření podpisů můžete provést v Czech POINTu České pošty, na obecním či městském úřadě nebo u notáře. Ověření podpisu vyžaduje pouze občanský průkaz a zaplacení poplatku za ověření podpisu. Doporučujeme ověřit podpisy na všech kopiích kupní smlouvy.

Kde získat kvalitní kupní smlouvu
Jak již bylo uvedeno výše, kupní smlouva je zcela zásadním dokumentem při prodeji/nákupu nemovitosti a proto nedoporučujeme stahovat obecný vzor kupní smlouvy z internetu. Obraťte se na specializovaného právníka, který má zkušenosti s právními převody nemovitostí a bude přesně vědět co má kupní smlouva obsahovat a dokáže vám poradit na co si dát případně pozor. Naše společnost Wolfreality s.r.o. spolupracuje se zkušeným právníkem, který se na problematiku převodu nemovitosti specializuje.

Kdo nese zodpovědnost za vady nemovitosti:
Z každé kupní smlouvy plynou práva a povinnosti pro obě strany – kupujícího i prodávajícího. Zásadní povinností prodávajícího je do detailu popsat všechny vady nemovitosti, a to jak ty fyzické, tak právní. Chybějící nebo nedostatečný popis těchto vad může v budoucnu vyvolat komplikované právní spory, které jsou vyčerpávající jak emocionálně, tak finančně. Zákon stanovuje prodávajícímu odpovědnost po dobu 5 let. Pokud jsou během této doby zjištěny zásadní vady, které nebyly přesně specifikovány v kupní smlouvě, v extrémním případě může dojít ke zrušení smlouvy - vrácení nemovitosti původnímu majiteli a návratu kupní ceny.

Za vady, které jsou zjištěny po převodu vlastnických práv, nesou zodpovědnost jak kupující, tak prodávající.

Odpovědnost na straně kupujícího:
Kupující nese odpovědnost za vady, které přijal podpisem kupní smlouvy v níž byly specifikovány, a za zjevné vady, které jsou okamžitě viditelné na nemovitosti, a právní vady spojené s vlastnictvím či dokumenty.

Odpovědnost na straně prodávajícího:
Povinost prodávajícího je upozornit na všechny vady, které nejsou zjevné (viditelné). Pokud nejsou uvedeny v kupní smlouvě, soudce rozhodne, zda vadu považuje za zjevnou nebo skrytou, a kdo za takovou vadu ponese odpovědnost.

Odstoupení od kupní smlouvy na nemovitost:
Podle zákona má každý kupující právo odstoupit od kupní smlouvy na nemovitost v případě, že má podstatnou vadu, a kupující nebyl před podpisem smlouvy na tuto vadu upozorněn, přičemž prodávající o ní věděl (např. problémy se spodní vodou, otřesy, absence pitné vody apod.). V tomto případě může kupující od smlouvy okamžitě odstoupit a požadovat vrácení veškerých dosud uskutečněných plateb. Kupující vrátí nemovitost, prodávající vrátí peníze.

S ohledem na nový občanský zákoník (NOZ) je nutné oznámení o odstoupení od kupní smlouvy učinit písemně. Toto odstoupení nabývá účinnosti, když je dokument převzat druhou stranou.

Při nákupu nemovitostí je mnoho věcí, na které by si měli klienti dát pozor, aby se vyvarovali problémům a finančním ztrátám. Následuje několik klíčových aspektů:

Právní čistota nemovitosti: Ujistěte se, že nemovitost nemá žádné právní závady, dluhy, zástavy či jiné problémy. K tomu je dobré využít služby notáře nebo právníka specializujícího se na nemovitosti.
Lokalita: Podívejte se na infrastrukturu, dostupnost, okolní oblast, plány na výstavbu v blízkosti, historii povodní atd. Zkoumejte také kriminalitu v oblasti a celkovou kvalitu života.
Stav nemovitosti: Provedení stavebního nebo technického průzkumu vám může odhalit skryté problémy, jako jsou vlhkost, špatná elektroinstalace, problémy s konstrukcí a další.
Cena: Porovnejte cenu s jinými podobnými nemovitostmi v oblasti, abyste měli jistotu, že neplatíte příliš mnoho.
Finanční aspekty: Pokud si berete hypotéku, zkontrolujte si podmínky, úrokové sazby a další náklady spojené s půjčkou.
Dokumentace: Ujistěte se, že máte všechny potřebné dokumenty, včetně katastrálního výpisu, energetického štítku, stavebního a kolaudačního rozhodnutí atd.
Budoucí vývoj oblasti: Je dobré zjistit, jaké má město nebo obec plány na danou oblast. Může to ovlivnit budoucí hodnotu nemovitosti.
Energetická efektivita: Věnujte pozornost energetické náročnosti budovy. Výhodnější energetický štítek může znamenat nižší náklady na vytápění a chlazení.
Služby a náklady spojené s vlastnictvím: Pokud kupujete byt v bytovém domě, zjistěte si výši společných nákladů, příspěvků na opravy a dalších poplatků.
Emocionální faktor: Ačkoli je důležité být při nákupu nemovitosti racionální, je také dobré poslouchat svůj vnitřní pocit. Pokud vám něco připadá špatně nebo máte o nemovitosti špatný pocit, možná byste měli zvážit jiné možnosti.

Při nákupu nemovitosti je vždy doporučeno konzultovat se s odborníky v oboru – ať už je to realitní makléř, notář, právník či stavební expert.

Prodej rodinného domu, bytu či jiné nemovitosti představuje zdlouhavý a složitý proces, který je složen z několika navazujících kroků. V tomto článku si klademe za cíl Vás, jakožto prodávajícího, komplexně provést těmi nejdůležitějšími kroky, se kterými se obvykle setkáte při prodeji nemovitosti. Jednotlivé kroky jsou přitom seřazeny chronologicky. Každý prodej nemusí nutně obsahovat všechny níže uvedené kroky. A naopak v některých specifických případech se mohou vyskytnout i nějaké kroky další. V tomto článku se však nezabýváme prodejem družstevního podílu v bytovém družstvu.

1. Způsob prodeje nemovitosti a stanovení prodejní ceny
Nejdříve byste se měli rozhodnout, zda budete nemovitost prodávat přes realitní kancelář nebo sami. Obě varianty mají své výhody a nevýhody, které jsme se snažili porovnat v článku Prodej bytu nebo domu bez realitky vs s realitkou: Výhody a nevýhody.

Ať již budete svoji nemovitost prodávat s realitní kanceláří nebo bez, měli byste si udělat představu, kolik bude činit minimální prodejní (kupní) cena. Orientačně si cenu můžete stanovit například tak, že zjistíte, za jakou částku se obdobné nemovitosti, jako je ta Vaše, v daném místě a čase prodávají. S porovnáním cen obdobných nemovitostí, které jsou aktuálně nabízené k prodeji, můžete začít přes weby s realitní inzercí jako např. sreality.cz či reality.idnes.cz. Pro sofistikovanější představu o tržní ceně Vaší prodávané nemovitosti lze využít například aplikace Valuo, Reas atd. Pokud byste chtěli mít přesnější cenu, nechte si vyhotovit znalecký posudek od některého ze znalců z oboru Ekonomiky, odvětví Oceňování nemovitých věcí. V běžných případech se cena znaleckého posudku bytu pohybuje kolem 5 000 Kč a v případě domů kolem 10 000 Kč. Avšak pozor na zadání, které znalci k vypracování posudku dáte. Existuje více způsobů oceňování podle odlišných znaleckých metod. V závislosti na zvolené metodě se odhadní cena nemovitosti může lišit klidně i o desítky procent. Pokud budete nemovitost prodávat přes realitní kancelář, pomůže Vám se stanovením prodejní ceny. Výhoda realitní kanceláře spočívá v tom, že v ideálním případě lokalitu, v níž se nachází nemovitost, zná nebo má představu o prodejních cenách a realizovaných obchodech v okolí z poslední doby. Je tak schopna zohlednit i drobné odlišnosti mající vliv na prodejní cenu např. problematická čtvrť nebo squat v blízkém okolí, které oceňovací aplikace nemusí zachytit.

Prodejní cenu může ovlivnit více faktorů, jedním z nich je i čas. Spěchá-li prodávající na prodej a potřebuje-li peníze co nejdřív, je oproti kupujícímu v nevýhodě. Zpravidla mu nezbude než začít nabízet nemovitost za cenu nižší než ten, kdo s prodejem nespěchá. Zkušený kupující přitom může chtít o ceně vyjednávat. Prodávajícím lze doporučit, aby svou časovou tíseň nedávali při jednání s kupujícím příliš najevo a neusnadňovali mu případnou licitaci o ceně.

Prodávající by si měl dále ujasnit, zda bude souhlasit s tím, aby kupující platil kupní cenu z hypotečního úvěru či nikoli. Volba je na něm a požadavek kupujícího pro něj není závazný. Jestliže kupující využije hypoteční úvěr, bude banka kupujícího ve většině případů vyžadovat zřízení zástavního práva na nemovitosti prodávajícího, a to ještě dříve, než dojde k převodu vlastnického práva. Toto zřízení zástavního práva na nemovitosti může pro prodávajícího představovat určitá rizika, o kterých bude řeč níže. Poskytnutí nemovitosti do zástavy je dobrovolné a předpokládá souhlas prodávajícího. Nikdo nemůže prodávajícího nutit, aby souhlasil se zatížením prodávané nemovitosti ještě před převodem vlastnického práva. Pokud kupující bude kupní cenu platit plně z vlastních zdrojů, prodej nemovitosti bude pro prodávajícího obvykle jednodušší a bezpečnější. Na druhou stranu, jestliže prodávající nebude souhlasit s financováním z hypotečního úvěru, připraví se tím o značnou část zájemců, jelikož velké množství kupujících využívá právě financování z hypotečních úvěrů. Na tyto situace je možné aplikovat jednoduché pravidlo a sice čím bude cena nemovitosti vyšší, tím bude teoretický okruh zájemců s vlastními zdroji nižší.

2. Zajištění dokumentů pro kupujícího
Než se začnete nemovitost nabízet k prodeji, doporučujeme si zajistit určité dokumenty, které po Vás budou kupující vyžadovat.

a) Potvrzení společenství vlastníků jednotek ohledně výše dluhů
Jestliže prodáváte byt, je třeba se obrátit na společenství vlastníků jednotek (dále též „SVJ“) a vyžádat si od něho, zda a popřípadě v jaké výši máte vůči SVJ dluhy na příspěvcích na správu domu a pozemku a na plněních spojených nebo souvisejících s užíváním bytu a na zálohách na tato plnění. Konkrétně se může jednat například o náklady na modernizaci, rekonstrukce, opravy či údržby společných částí bytového domu, náklady na odměňování výboru SVJ, pojištění bytového domu, vedení účetnictví, náklady na dodávku tepla a vody a odvádění odpadních vod, provoz výtahu, osvětlení a úklid společných prostor, provoz a čištění komínů, odvoz komunálního odpadu apod. Kupujícího bude předmětné potvrzení zajímat, jelikož dle § 1186 občanského zákoníku platí, že při prodeji bytu přechází na kupujícího za určitých podmínek Vaše dluhy vůči SVJ. Prodávající by měl současně vzít v úvahu, že v případech, kdy dojde k přechodu dluhů na kupujícího, i nadále prodávající ručí SVJ za to, že kupující dluhy zaplatí. V této souvislosti se sluší poznamenat, že pokud prodávající zaplatí nějaké mimořádné příspěvky vůči SVJ (např. na rekonstrukci bytového domu), nemá prodávající při prodeji bytu právo tyto částky požadovat zpět. Stejně tak prodávajícímu nepřísluší poté, co prodá nemovitost, právo požadovat od SVJ zaplacení přeplatku, který mu vznikne v souvislosti vyúčtováním záloh na výše uvedených příspěvcích. Po prodeji nemovitosti totiž právo na vyplacení přeplatku přísluší kupujícímu. V praxi se však může prodávající s kupujícím domluvit, že pokud kupujícímu vznikne přeplatek, zaplatí tuto částku či poměrnou část prodávajícímu přímo kupující.

b) Průkaz energetické náročnosti budovy
Při prodeji bytu nebo rodinného domu máte povinnost předat kupujícímu průkaz energetické náročnosti budovy (dále též „PENB“) nebo jeho kopii, a to nejpozději při podpisu kupní smlouvy. Pokud PENB tedy nemáte, je potřeba si jej za tímto účelem předem obstarat. V případě bytů má povinnost si patřit PENB přímo SVJ. Vy ale máte povinnost při prodeji bytu prokazatelným způsobem (tj. ideálně písemně) SVJ požádat o jeho předání. Jestliže Vám SVJ nedodá PENB, můžete ho nahradit vyúčtováním dodávek elektřiny, plynu a tepelné energie za uplynulé 3 roky.

PENB budete navíc potřebovat již i při prezentaci nemovitosti, jelikož jste povinni uvést klasifikační třídu energetické náročnosti nemovitosti v informačních a reklamních materiálech (tj. například při inzerci prodávané nemovitosti), přičemž tuto třídu zjistíte právě z PENB. Pokud byste PENB nedisponovali, museli byste nemovitost inzerovat v nejhorší klasifikační třídě jako mimořádně nehospodárnou (třída G), čímž si zbytečně snižujete hodnotu své nemovitosti. 

Pokud by došlo k porušení výše uvedených povinností, mohl byste se dopustit přestupku, za který je možné uložit pokutu. Pokud však prodáváte pouze pozemek, není třeba PENB kupujícímu předávat, jelikož ten se vztahuje k budovám, nikoli pozemkům. Jestliže byste rodinný dům nebo pozemek darovali, rovněž není třeba obdarovanému předávat PENB, jelikož se povinnost vztahuje pouze na úplatné převody (tj. prodeje).

Další informace ohledně PENB včetně informací, jak PENB získat, a porovnání PENB a energetických štítků budov naleznete v článku Bez průkazu energetické náročnosti (PENB) nemůžete prodat ani pronajmout nemovitost. Jak ho získat?

c) Napojení inženýrských sítí a náklady na zajištění základních dodávek energií
Zejména v případě prodeje domů je vhodné se připravit na zvídavé dotazy kupujícího ohledně způsobu vytápění, připojení ke splaškové kanalizaci, kanalizaci dešťové vody, vodovodnímu řádu, existenci alternativních zdrojů el. energie apod. Na důležitosti nabývá toto téma mimo jiné i v souvislosti s výrazným nárustem cen energií. Prodávajícím lze doporučit přípravu vyúčtování dodávek jednotlivých služeb za poslední roky, aby si kupující udělal ještě lepší představu o nákladech, které budou s provozem nemovitosti souviset.

d) Písemné prohlášení banky prodávajícího
Pokud prodáváte nemovitost, na které vázne zástavní právo banky zajišťující hypoteční úvěr, je potřeba se obrátit na tuto banku a požádat ji o vystavení písemného prohlášení. V něm banka vysloví souhlas s mimořádnou splátkou úvěru a současně vyčíslí výši Vašeho dluhu k určitému budoucímu dni. Tuto částku bude potřebovat znát budoucí kupující pro účely placení kupní ceny. Částku odpovídající Vašemu dluhu bude totiž kupující platit přímo Vaší bance, nikoli Vám. Aby se vše stihlo zrealizovat, je vhodné, aby banka Váš dluh vyúčtovala ke dni, který bude následovat alespoň za 2 až 3 měsíce.

Pokud bude v katastru nemovitostí zapsaný i zákaz zcizení a zatížení, je potřeba banku požádat, aby Vám udělila souhlas k prodeji nemovitosti a jejímu zatížení (zatížením je míněno např. další zástavní právo budoucího kupujícího). Pokud byste prodej nemovitosti realizovali bez tohoto souhlasu, katastr nemovitostí by vlastnické právo nepřepsal a ani by nezapsal případné další zástavní právo kupujícího. Souhlas banky s prodejem nemovitosti je vhodné si vyžádat i v případě, že v katastru nemovitostí není zapsán zákaz zcizení, jelikož banky mají často v úvěrových smlouvách uvedenou povinnost pro prodávajícího, aby si vyžádal při převodu nemovitosti od banky předchozí souhlas. Pokud by prodávající tak neučinil, vystavoval by se riziku, že bude muset bance zaplatit smluvní pokutu, která bývá pro tento případ rovněž sjednání v úvěrových smlouvách. Tento souhlas banky s převodem a zatížením může být obsažen rovněž ve výše uvedeném prohlášení banky.

V předmětném prohlášení by měl být současně obsažen i závazek banky, že v určité lhůtě po zaplacení Vaší dlužné částky, banka vystaví písemné potvrzení o zániku zástavního práva a práv souvisejících nebo písemné vzdání se zástavního práva a práv souvisejících. Práva související se zástavním právem jsou především zákaz zatížení nebo zcizení nemovitosti (viz výše), závazek nezajistit zástavním právem ve výhodnějším pořadí nový dluh, závazek neumožnit zápis nového zástavního práva namísto starého. Tato související práva se stejně jako zástavní právo zapisují do katastru nemovitostí. Písemné potvrzení o zániku nebo vzdání se zástavního práva a práv souvisejících bude vyžadovat kupující, aby se mohl domáhat výmazu zástavního práva z katastru nemovitostí a případných práv souvisejících (k tomu viz níže).

e) Dokumentace skutečného provedení stavby
Vlastník stavby (domu) je povinen uchovávat po celou dobu dokumentaci skutečného provedení stavby ve smyslu § 125 zák. č. 183/2006 Sb., stavebního zákona. Při prodeji stavby má povinnost předmětnou dokumentaci předat kupujícímu. V případech, kdy dokumentace stavby nebyla vůbec pořízena, nedochovala se nebo není v náležitém stavu, je vlastník stavby povinen pořídit dokumentaci skutečného provedení stavby. Pokud tedy má dojít k převodu nemovitosti a prodávající nemá předmětnou dokumentaci k dispozici, měl by zajistit její pořízení.

Uvést úplný výčet všech potřebných dokumentů v jednom článku není jednoduché, protože každý převod nemovitosti bude trošku jiný. Ovlivnit jej může typ prodávané nemovitosti (byt, nebytový prostor, pozemek, rodinný dům), možnosti dalšího užívání kupujícím (zatížení nájemní smlouvou nebo věcným břemenem, podmínky stanovené územně plánovací dokumentací – např. územním plánem) a mnoho dalšího. Před inzercí nemovitosti k prodeji proto doporučujeme poradit se s někým, kdo umí tato specifika rozeznat a poradí prodávajícímu, jaké podklady je vhodné obstarat. Lze se setkat i s přístupem prodávajících, kteří si s přípravou nelámou hlavu a inzerují nemovitost, aniž by byli schopni kupujícímu uvedené poskytnout. Vystavují se přitom riziku, že kupující při absenci úplných informací neprojeví o nemovitost zájem, ale především hrozí dodatečné průtahy při uzavírání kupní smlouvy a zvýšené riziko právních sporů po prodeji nemovitosti, protože kupující s velkou pravděpodobností postupně tyto skutečnosti zjistí, což může vést až k odpovědnosti prodávajícího za vady nemovitosti, jeho povinnosti nahradit způsobenou škodu nebo jiným právním sporům.

3. Inspekce technického stavu nemovitosti
Jedná se o odbornou technickou prohlídku stavu nemovitosti, kterou provádí odborník v oblasti stavebnictví. V praxi se někdy objevuje názor, že zajištění inspekce technického stavu nemovitosti je pouze v zájmu kupujícího, neboť slouží k tomu, aby kupující zjistil, zda a jaké má nemovitost vady. Podle našeho názoru je však tato inspekce i v zájmu prodávajícího. Doporučujeme proto její provedení i v případě, pokud by ji kupující nevyžadoval. Prodávající by měl totiž kupujícího při prodeji nemovitosti seznámit s vadami nemovitosti, pokud se chce vyhnout budoucí odpovědnosti za vady. Aby to mohl prodávající splnit, je třeba, aby prodávající důkladně znal technický stav nemovitosti a její případné vady. K tomuto účelu poslouží právě inspekce technického stavu nemovitosti. Výstupem této inspekce je písemná zpráva, ve které je detailně popsán technický stav nemovitosti a případné vady. S touto zprávou je následně potřeba prokazatelně seznámit kupujícího. Ideálně tuto zprávu dát jako přílohu do rezervační a kupní smlouvy. Na základě provedené inspekce bude tedy kupující dostatečně seznámen se stavem nemovitosti a případnými vadami, čímž se eliminuje následná odpovědnost strany prodávající za vady.

4. Smlouva o realitním zprostředkování
Pokud budete prodávat nemovitost prostřednictvím realitní kanceláře (realitního zprostředkovatele či makléře), budete s realitní kanceláří uzavírat písemnou smlouvu o realitním zprostředkování. Zjednodušeně řešeno se v této smlouvě realitní kancelář zaváže pro prodávajícího obstarat příležitost uzavřít s třetí osobou (kupujícím) kupní smlouvu. Na druhé straně se prodávající zavazuje za to poskytnout realitní kanceláři odměnu (provizi). Prodávající by měl při uzavírání této smlouvy věnovat pozornost především těmto bodům:

- ujednání ohledně provize (především kdy vzniká nárok na její zaplacení a v jaké výši) a případných nákladů realitní kanceláře,
- ujednání ohledně minimální ceny, za kterou bude nemovitost zájemcům nabízena, a způsobu, jak lze tuto cenu snižovat,
- zda je smlouva uzavřena jako výhradní (exkluzivní) či nikoli. Pokud se jedná o výhradní, tak prodávající není oprávněn po dobu trvání smlouvy uzavřít další smlouvu o - realitním zprostředkování s jinou realitní kanceláří a ani není oprávněn uzavřít kupní smlouvu bez součinnosti s realitní kanceláří,
- doba, na kterou je smlouva uzavřena (především v případě výhradního zprostředkování),
- zda je ve smlouvě obsaženo zmocnění realitní kanceláře uzavřít za prodávajícího rezervační smlouvu se zájemcem nebo zda prodávající bude rovněž smluvní stranou rezervační smlouvy. Považujeme za vhodnější druhou variantu, tedy aby prodávající uzavíral rezervační smlouvu svým jménem, jelikož si tím ponechá možnost ovlivnit obsah rezervační smlouvy.

5. Rezervační smlouva
Jakmile se Vám podaří zajistit zájemce pro koupi nemovitosti, je vhodné s ním uzavřít rezervační smlouvu.

V rezervační smlouvě se prodávající zavazuje, že po určitou dobu (tj. rezervační doba) nebude nemovitost nabízet nikomu dalšímu. Na druhé straně se kupující zaváže zaplatit rezervační zálohu. Tato záloha bude započtena po uzavření kupní smlouvy na kupní cenu, případně na provizi realitní kanceláře, což by mělo být ve smlouvě výslovně uvedeno. V rezervační smlouvě se smluvní strany současně zaváží, že v průběhu sjednané rezervační doby uzavřou ohledně nemovitosti kupní smlouvu, případně smlouvu o smlouvě budoucí. Jestliže by z nějakého důvodu nedošlo k uzavření kupní smlouvy bude se zaplacenou zálohou naloženo podle toho, která ze smluvních stran zmařila uzavření kupní smlouvy. Pokud to bude kupující, záloha nebo její část obvykle propadne jako smluvní pokuta ve prospěch prodávajícího (případně částečně ve prospěch realitní kanceláře). Jestliže neuzavření kupní smlouvy způsobil prodávající, rezervační záloha bude vrácena kupujícímu.

Lze doporučit, aby rezervační smlouva již obsahovala dohodu smluvních stran ohledně některých náležitostí kupní smlouvy. V praxi bývají bohužel rezervační smlouvy velmi stručné a realitní kanceláře se snaží o co nejrychlejší uzavření. Tento postup však nepovažujeme za správný, jelikož v důsledku toho mohou později vznikat mezi stranami zbytečné spory ohledně obsahu kupní smlouvy. Naopak je vhodnější v rezervační smlouvě upravit co nejvíce otázek. Platí jednoduché pravidlo, čím jich upravíte více, tím bude průběh uzavření kupní smlouvy probíhat jednodušeji, jelikož většina třecích ploch bude vyjasněna již v rezervační smlouvě. Zejména by smluvní strany měly mít již při podpisu rezervační smlouvy jasno v těchto otázkách:

- zda kupující může zřídit na prodávané nemovitosti zástavní právo za účelem čerpání úvěru,
- jakým způsobem bude placena kupní cena – zda se bude jednat o úschovu, a pokud ano, zda se bude jednat o úschovu advokátní, notářskou, bankovní či realitní a současně je vhodné se domluvit i na tom, kdo konkrétně bude úschovu provádět (např. jaký konkrétní advokát či notář), a dále na termínech placení kupní ceny,
- způsob předání nemovitosti včetně termínu,
- ohledně rozsahu odpovědnosti prodávajícího za vady; současně by měl prodávající kupujícího prokazatelně seznámit s technickým stavem a případnými vadami nemovitosti (např. přílohu smlouvy bude tvořit zpráva z inspekce technického stavu nemovitosti, o které byla řeč výše, a fotografie),
- zda bude převáděno vybavení nemovitosti a případně jaké.

6. Smlouva o smlouvě budoucí kupní
Tato smlouva se běžné uzavírá v mezidobí mezi uzavřením rezervační a kupní smlouvy. Tento krok je však možné ve většině případů vynechat a přistoupit rovnou k uzavření kupní smlouvy. Je ale potřeba, aby rezervační smlouva obsahovala ujednání ohledně některých náležitostí kupní smlouvy (viz předchozí odstavec). Advokáti naší realitní kanceláře kladou důraz na to, aby rezervační smlouva již obsahovala tyto náležitosti. Pokud nebude smlouva o smlouvě budoucí kupní uzavírána, bude proces prodeje nemovitosti zpravidla rychlejší a smluvní strany ušetří finanční prostředky na právních službách.

7. Úschova
V praxi se nejčastěji kupní cena platí prostřednictvím úschovy, protože to je nejspravedlivější řešení pro obě smluvní strany. Zájmy prodávajícího a kupujícího jsou totiž chráněny rovnoměrně. Kromě úschovy kupní ceny se běžně uschovávají i stejnopisy podepsaných kupních smluv a podepsaný návrh na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí. Úschova těchto dokumentů je především v zájmu prodávajícího, jelikož ten tím získává jistotu, že nedojde k převodu vlastnického práva dříve, než bude kupní cena složena do úschovy.

Zjednodušeně řečeno je princip fungování úschovy nastaven zpravidla následovně:

- smluvní strany uzavřou kupní smlouvu a smlouvu o úschově s tím, že bezprostředně poté bude do úschovy předán alespoň stejnopis kupní smlouvy pro kupujícího, stejnopis kupní smlouvy pro katastrální úřad a návrh na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí,
- v určité lhůtě po podpisu smluv kupující (případně jeho banka) zaplatí do úschovy kupní cenu,
- jakmile bude zaplacena kupní cena do úschovy, budou z úschovy vydány stejnopisy kupní smlouvy včetně návrhu na vklad vlastnického práva,
- návrh na vklad vlastnického práva a jeden stejnopis kupní smlouvy budou podané na katastr nemovitostí (v kupní a případně úschovní smlouvě by mělo být sjednáno, zda je ke katastrálnímu úřadu podá prodávající, kupující či schovatel),
- jakmile bude v katastru převedeno vlastnické právo k nemovitosti na kupujícího, bude kupní cena z úschovy vyplacena prodávajícímu (případně jeho bance, pokud na nemovitosti vázlo zástavní právo prodávajícího).

Pokud je tedy placena kupní cena přes úschovu, smluvní strany uzavírají společně s kupní smlouvou i smlouvu úschovní. Kromě prodávajícího a kupujícího je smluvní stranou i schovatel, kterým je buď advokát, notář, banka či realitní kancelář. V závislosti na tom, kdo bude schovatelem, rozlišujeme úschovy advokátní, notářské, bankovní a realitní.

Rozdíl mezi jednotlivými druhy úschov je především v ceně. Cena notářských úschov je pevně stanovena notářským tarifem (vyhláška č. 196/2001 Sb.). Od této ceny se notáři nemohou odchýlit. Konkrétní cena je stanovena v závislosti na výši částky, která bude předmětem úschovy (čím vyšší částka, tím bude i vyšší odměna notáře). Na rozdíl od notářů si advokáti a banky mohou určit odměny libovolně sami.

Ohledně bezpečnosti úschov se v praxi vyskytuje nesprávný názor, že notářská úschova je bezpečnější než advokátní, a to z důvodu, že za notáře odpovídá stát. Skutečnost je však taková, že stát za notáře při provádění úschov neodpovídá. Oba typy úschov lze z bezpečnostního hlediska považovat za rovnocenné. Na řádné plnění notářských a advokátních úschov dohlíží příslušné profesní komory (tj. Komora notářů České republiky a Česká advokátní komora). U advokátních i notářských úschov platí pravidlo, že pro každou jednotlivou úschovu se zřizuje vždy samostatný bankovní účet, který je používán pouze pro účely dané úschovy (peněžní prostředky jsou tedy vždy odděleny od jiných úschov a od peněz notářů a advokátů). Pojištěny jsou ze zákona jak notářské, tak i advokátní úschovy.

Bankovní úschovy se praxi vyskytují méně. Ne všechny banky je totiž poskytují. Navíc banky často poskytují úschovy pouze na peněžní prostředky bez možnosti úschovy dokumentů. Přitom při převodu nemovitosti je potřeba uschovat i kupní smlouvy a návrh na vklad vlastnického práva. Navíc banky nejsou při přípravě smlouvy o úschově tak flexibilní, jako jsou notáři a advokáti.

Úschovy mohou být prováděny i přímo realitními kancelářemi. Označují se jako realitní úschovy. Tento typ úschov nedoporučujeme, jelikož jsou na realitní zprostředkovatele kladeny mnohem menší profesní požadavky než na advokáty a notáře.

8. Zástavní smlouva 
Jestliže bude kupující platit kupní cenu z hypotečního úvěru, bude jeho banka vyžadovat zřízení zástavního práva. Pokud kupující nebude mít k dispozici jinou nemovitost, bude banka vyžadovat zřízení zástavního práva na prodávané nemovitosti. Ke zřízení zástavního práva je potřeba uzavřít zástavní smlouvu. Jelikož se zástavní smlouva uzavírá ještě v době, kdy je prodávající vlastníkem prodávané nemovitosti, smluvní stranou zástavní smlouvy je kromě banky a kupujícího současně i prodávající. Zástavní smlouva by měla obsahovat ujednání, že po převodu vlastnického práva přejdou veškerá práva a povinnosti z prodávajícího na kupujícího.

Jak již bylo uvedeno výše, zřízení zástavního práva může pro prodávajícího představovat určité riziko, jelikož bude nemovitost zatížena zástavním právem ještě dříve, než prodávající obdrží kupní cenu. A pokud by se z nějakého důvodu převod nemovitosti nedotáhl do úspěšného konce (např. by došlo k odstoupení od kupní smlouvy), prodávajícímu by zůstala nemovitosti zatížená zástavním právem. Existují samozřejmě možnosti, jak se domáhat výmazu takového zástavního práva, ale je to pochopitelně pro prodávajícího složitější postup, než kdyby na nemovitosti zástavní právo nebylo.

Pro vznik zástavního práva je potřeba podat na příslušný katastrální úřad návrh na vklad zástavního práva. Tento návrh připravují banky kupujících. Podpisy není třeba na návrhu ověřovat. Přílohu bude tvořit jeden stejnopis zástavní smlouvy s ověřenými podpisy. Návrh lze podat osobně, poštou nebo datovou schránkou. Při podání datovou schránkou je třeba zástavní smlouvu konvertovat (převést) do elektronické podoby, aby byla zachována povaha originálu. Tuto konverzi lze zařídit např. na Czech POINTu u České pošty.

Za podání návrhu je třeba zaplatit správní poplatek 2 000 Kč (legislativní stav k 30.06. 2022). Tento poplatek je možné zaplatit kolkovými známkami, které se vylepí na návrh (lze je zakoupit na České poště), nebo platební kartou či v hotovosti na příslušném katastrálním pracovišti nebo bezhotovostně na účet příslušného katastrálního úřadu (platební údaje lze získat při osobním podání návrhu přímo na podatelně a při podání prostřednictvím poštovního přepravce nebo datové schránky budou zaslány poštou nebo do datové schránky poté, co bude návrh zaevidován).

Po uzavření zástavní smlouvy a podání návrhu na vklad zástavního práva obvykle úvěrující banky uvolní peněžní prostředky, které jsou zaslány do úschovy. Jestliže na převáděné nemovitosti již vázne zástavní právo, které zajišťuje dluhy prodávajícího vůči jeho bance, může banka kupujícího zaslat část kupní ceny odpovídající výši těchto dluhů přímo bance prodávajícího (tj. mimo úschovu).

Zástavní smlouvy ani návrh na vklad zástavního práva se po podpisu nepředávají do úschovy.

9. Kupní smlouva a návrh na vklad vlastnického práva
Kupní smlouva se uzavírá zpravidla společně se smlouvou o úschově a se zástavní smlouvou. Podpisy na kupní smlouvě je potřeba ověřit (alespoň na jednom stejnopisu, který bude podán ke katastrálnímu úřadu).

Stejně jako u rezervační smlouvy, i zde doporučujeme, aby bylo v kupní smlouvě upraveno co nejvíce otázek, abyste tím eliminovali riziko vzniku budoucích sporů.

Kupní smlouva by měla obsahovat alespoň následující ujednání:

- řádná specifikace nemovitosti a smluvních stran – ta je velmi důležitá, pokud totiž dojde k chybnému uvedení některého z údajů, byť jen v jednom jediném znaku (např. v rodném čísle nebo ve specifikaci nemovitosti), může katastrální úřad návrh na vklad zamítnout;
- výše kupní ceny a závazek kupujícího tuto kupní cenu zaplatit prodávajícímu, současně by měl být sjednán i způsob placení (zejm. termíny splatnosti či informace o případné úschově, které by měly být v souladu s úschovní smlouvou);
- závazek prodávajícího převést vlastnické právo na kupujícího a tomu odpovídající závazek kupujícího k přijetí vlastnického práva;
- kdo a kdy podá návrh na vklad vlastnického práva do katastru nemovitostí a kdo bude platit správní poplatek;
- způsob předání nemovitosti včetně termínu;
- prohlášení smluvních stran;
- důvody a postup pro odstoupení od kupní smlouvy.

Pokud prodávající vůči kupujícímu nevystupuje v souvislosti s prodejí nemovitosti jako podnikatel, je možné se domluvit, že odpovědnost prodávajícího za vady nemovitosti bude omezena či dokonce vyloučena. Takováto ujednání jsou pro prodávající výhodná, ale v praxi nebývají kupujícími akceptována.

Do přílohy kupní smlouvy je vhodné uvést informace o technickém stavu a případných vadách nemovitosti včetně fotografií nemovitosti. Pokud byla provedena inspekce technického stavu nemovitosti, doporučujeme, aby přílohou smlouvy byla přímo zpráva z provedené inspekce.

Pokud kupující bude platit kupní cenu z úvěru, bude banka kupujícího zpravidla vyžadovat jako jednu z podmínek pro poskytnutí úvěru předložení podepsané kupní smlouvy. V takovém případě by bance měla postačovat kopie kupní smlouvy, na jejíž úvodní stránce bude výslovně uvedeno, že se jedná o kopii, která není určena pro katastrální úřad, ale pouze pro účely úvěrující banky. Originály (stejnopisy) kupní smlouvy by měly zůstat v úschově do doby, dokud nebude na úschovní účet zaplacena kupní cena.

Aby mohlo dojít k převodu vlastnického práva, je potřeba rovněž připravit a podat na příslušný katastrální úřad návrh na vklad vlastnického práva. Ten se podepisuje rovněž při podpisu kupní smlouvy (doporučujeme, aby byl podepsán oběma smluvními stranami, přestože to není z právního hlediska nutné). Ani na tomto návrhu není třeba podpisy ověřovat. Přílohu návrhu bude tvořit jeden stejnopis kupní smlouvy s ověřenými podpisy. Ohledně způsobu podání tohoto návrhu na katastr nemovitostí a placení správního poplatku 2 000 Kč platí obdobně informace, které byly uvedeny výše v souvislosti s podáním návrhu na vklad zástavního práva.

Okamžikem podání návrhu dojde k zahájení vkladového řízení. Převod vlastnického práva ve prospěch kupujícího bude katastrálním úřadem proveden nejdříve až po uplynutí dvacetidenní lhůty. Právní účinky převodu následně nastanou zpětně k okamžiku, kdy byl návrh doručen příslušnému katastrálnímu úřadu.

10. Předání nemovitosti
K předání nemovitosti kupujícímu dochází zpravidla až po převodu vlastnického práva, a to ve lhůtě, na které se smluvní strany dohodly v kupní smlouvě. O předání nemovitosti se sepíše předávací protokol ve dvojím vyhotovení (jedno pro prodávajícího a druhé pro kupujícího). Předávací protokol obsahuje zejména soupis příslušenství a vybavení nemovitosti, počty předávaných klíčů, přehled předávaných dokumentů, stavy měřidel jednotlivých energií dodávaných do nemovitosti ke dni předání, případné vady nemovitosti nebo prohlášení, že nemovitost neobsahuje žádné vady. Doporučujeme, aby přílohu předávacího protokolu tvořily fotografie nemovitosti.

11. Výmaz zástavního práva prodávajícího
Pokud na nemovitosti vázne zástavní právo zřízené prodávajícím ve prospěch jeho banky, je potřeba zajistit jeho výmaz z katastru nemovitostí.

Výmaz tohoto zástavního práva bude proveden na základě návrhu, který bude podán u příslušného katastrálního úřadu. Ani na tomto návrhu není třeba podpisy ověřovat. Ohledně způsobu podání tohoto návrhu na katastr nemovitostí a placení správního poplatku platí obdobně informace, které byly uvedeny výše v souvislosti s podáním návrhu na vklad zástavního práva. Přílohu bude tvořit písemné potvrzení o zániku zástavního práva a práv souvisejících nebo písemné vzdání se zástavního práva a práv souvisejících, které vystaví banka prodávajícího (k tomu viz výše).

Banka předmětné potvrzení o zániku nebo vzdání se zástavního práva a práv souvisejících nevystaví dříve, než dojde k úplnému zaplacení dluhu (úvěru) prodávajícího vůči bance, který je tímto zástavním právem zajištěn. 

12. Daňové záležitosti
Daň z nabytí nemovitých věcí je v současné době (legislativní stav k 30.06. 2022) již zrušená, a proto není potřeba podávat daňové přiznání ani platit daň.

Pokud prodávajícímu vznikne z prodeje nemovitosti zisk, může takový zisk podléhat dani z příjmu. V takovém případě může prodávajícímu vzniknout povinnost podat daňové přiznání a zaplatit příslušnou daň. Osvobozeny od daně jsou například prodeje, kdy prodávající splní tzv. „časový test“ a současně další zákonné podmínky stanovené v zákoně č. 586/1992 Sb., o daních z příjmů.

Na druhé straně kupujícímu jakožto novému vlastníkovi nemovitosti vznikne povinnost podat daňové přiznání k dani z nemovité věci a pravidelně tuto daň platit. Daňové přiznání k této dani se podává do 31. ledna.

Tímto krokem dochází k ukončení celého procesu prodeje nemovitosti.

Článek byl převzat z webu Hledá se nemovitost s jejím souhlasem. Odkaz: https://hledasenemovitost.cz/prodej-nemovitosti-krok-po-kroku/

Daň z nabytí nemovité věci byla zrušena k 25. září 2020 zákonem č. 386/2020 Sb. a nemusí ji platit nikdo, kdo nemovitost koupil v prosinci 2019 nebo později.

Daň z nemovitých věcí tvořila daň z pozemků a daň ze staveb a jednotek. Daň platili vlastníci se 100% podílem, ale také spolupodílníci s podílem menším.

Poplatníkem daně z pozemků byli:

Poplatníkem daně ze staveb a jednotek byli:

- vlastník / kupující
- nájemce

Od platby daně z nabytí nemovité věci byli v minulosti osvobozeni lidé v těchto případech:

Podmínkou pro neplacení daně bylo u posledních dvou zmíněných, abyste nemovitost začali užívat do 5 let o zkolaudování.

Jste-li prodávající, daň z příjmu se na vás nevztahuje v následujících případech:

Za vady, které jsou zjištěny po převodu vlastnických práv, nesou zodpovědnost jak kupující, tak prodávající.

S ohledem na nový občanský zákoník (NOZ) je nutné oznámení o odstoupení od kupní smlouvy učinit písemně. Toto odstoupení nabývá účinnosti, když je dokument převzat druhou stranou.

Při prodeji nemovitosti existuje několik klíčových věcí, které by měl prodávající mít na paměti, aby celý proces proběhl hladce a aby se vyvaroval případným problémům:

Realistická cena: Nastavení správné prodejní ceny je klíčové. Příliš vysoká cena může odradit potenciální kupce, zatímco příliš nízká cena může vést k finanční ztrátě.
Právní aspekty: Ujistěte se, že všechny dokumenty týkající se nemovitosti jsou v pořádku a aktuální. To zahrnuje katastrální výpis, stavební povolení, kolaudační rozhodnutí atd.
Upřímnost o stavu nemovitosti: Pokud je na nemovitosti něco, co potřebuje opravu nebo renovaci, je lepší být upřímný. Skrývání závad může vést k právním problémům v budoucnu.
Marketing a prezentace: Kvalitní fotky, popis a marketing mohou zvýšit zájem o nemovitost a pomoci rychleji ji prodat. Možná byste měl zvážit najmutí profesionála.
Odborná pomoc: Zvažte spolupráci s realitním makléřem, který vám může pomoci s prodejem, sestavením smlouvy a dalšími aspekty procesu.
Návštěvy nemovitosti: Připravte se na to, že budete muset umožnit potenciálním kupcům prohlídky nemovitosti. Ujistěte se, že je nemovitost čistá a prezentována v nejlepším světle.
Daňové důsledky: Porozumění daňovým důsledkům prodeje nemovitosti je důležité. V některých zemích můžete být povinni zaplatit daň z kapitálového zisku nebo jiné daně spojené s prodejem.
Smlouva o prodeji: Ujistěte se, že smlouva je správně sestavena a chrání vaše zájmy. Je dobré konzultovat se s právníkem před podepsáním.
Platební podmínky: Buďte opatrní při přijímání plateb. Pokud je možné, preferujte bezhotovostní transakce přes banku, aby se minimalizovalo riziko podvodů.
Emocionální připoutání: Mnoho lidí má k svým nemovitostem silné emocionální pouto. Buďte připraveni na to, že prodej může být emocionálně náročný a snažte se oddělit své osobní pocity od obchodního rozhodování.

Prodej nemovitosti je komplexní proces, a proto je vhodné konzultovat se s odborníky v oboru, ať už je to realitní makléř, právník nebo daňový poradce.

Pronajímání nemovitosti je obchodní transakce s řadou právních a finančních aspektů. Aby vše proběhlo hladce a minimalizovaly se potenciální problémy, měli byste si dát pozor na následující:

Přesná smlouva o nájmu: Měli byste mít jasnou a kompletní nájemní smlouvu, která chrání vaše práva a zájmy. Smlouva by měla obsahovat detaily jako výše nájmu, délka nájmu, podmínky výpovědi, zodpovědnost za škody, zálohy, atd.
Ověření nájemníka: Je dobré prověřit potenciální nájemníky - např. ověřit jejich zaměstnání, příjmy, referenci od předchozích pronajímatelů apod. Toto vám může pomoci vyhnout se problémům s neplatiči.
Záloha: Vždy byste měli požadovat zálohu (kauci) před tím, než nájemník nastoupí. Toto vám dává jistou finanční ochranu proti škodám nebo neplacení nájmu.
Stav nemovitosti: Před začátkem nájmu byste měli dokumentovat stav nemovitosti, nejlépe s fotografiemi. To vám může pomoci vyřešit případné spory ohledně škod na nemovitosti.
Pojištění: Ujistěte se, že máte vhodné pojištění pro pronajatou nemovitost. Pojištění by mělo pokrýt škody způsobené nájemníkem, ale také věci jako požár, povodeň atd.
Pravidelná údržba: Jste zodpovědní za údržbu nemovitosti a za zajištění, aby byla v dobrém stavu. Naplánujte pravidelné prohlídky a údržbu.
Právní a daňové otázky: Ujistěte se, že rozumíte místním zákonům týkajícím se nájmu a jaké daňové důsledky pronajímání má. V některých zemích může být pronajímání zdaněno jinak než běžný příjem.
Komunikace s nájemníkem: Udržujte pravidelnou a otevřenou komunikaci s nájemníkem. Pokud nájemník má pocit, že může s vámi otevřeně komunikovat o problémech nebo otázkách, může to předcházet mnoha potenciálním problémům.
Případné problémy s nájemníkem: Buďte připraveni řešit problémy, které mohou vzniknout, ať už jde o škody, neplacení nájmu nebo jiné spory. Vždy se snažte řešit problémy diplomaticky, ale buďte připraveni využít právní cestu, pokud je to nutné.
Zvážení správcovské společnosti: Pokud nemáte čas nebo kapacity věnovat se všem aspektům pronajímání, můžete zvážit najmutí správcovské společnosti, která se postará o většinu úkolů za vás.

Pronajímání nemovitosti může být výnosné, ale je také spojeno s určitými riziky. Důkladná příprava a odborná pomoc vám mohou pomoci tato rizika minimalizovat.

Pokud si chcete pronajmout nemovitost, je důležité být opatrný a důkladný, abyste se vyhnuli nežádoucím situacím. Zde je několik klíčových bodů, na které byste si měli dát pozor:

Výběr správné nemovitosti: Prověřte lokalitu, ve které se nemovitost nachází. Je důležité znát dopravní spojení, dostupnost obchodů, škol, bezpečnost oblasti a další aspekty, které mohou ovlivnit vaše bydlení.
Prověření nemovitosti: Před podpisem smlouvy navštivte nemovitost osobně. Zkontrolujte stav bytu/domu, funkčnost zařízení, okna, topení, vodovodní kohouty a další důležité prvky.
Přečtěte si smlouvu: Než něco podepíšete, pečlivě si přečtěte celou nájemní smlouvu. Ujistěte se, že rozumíte všem podmínkám a že s nimi souhlasíte.
Výše nájmu a další poplatky: Zjistěte, zda je v nájmu zahrnuto i topení, voda, elektrika nebo další služby. Pokud ne, informujte se, kolik budou průměrně činit měsíční náklady.
Záloha (kaucie): Pokud je vyžadována záloha, ujistěte se, že rozumíte podmínkám pro její vrácení na konci nájmu.
Doba trvání nájmu: Zjistěte, zda jde o smlouvu na dobu určitou či neurčitou, a jaké jsou podmínky pro výpověď.
Pravidla domu: Pokud je nemovitost součástí bytového domu nebo komplexu, zjistěte, zda existují nějaká společná pravidla nebo omezení.
Komunikace s pronajímatelem: Je důležité mít dobrý vztah s pronajímatelem. Ujistěte se, že víte, jak ho kontaktovat v případě problémů.
Ověření pronajímatele: Pokud je to možné, získejte reference od předchozích nájemníků nebo se informujte o zkušenostech s daným pronajímatelem.
Stav nemovitosti při předání: Když přebíráte nemovitost, doporučuje se dokumentovat její aktuální stav fotografiemi. Tím se vyhnete případným sporům o škodách, které nebyly způsobeny vámi.
Poistení: I když nemovitost patří někomu jinému, vaše osobní věci mohou být cenné. Zvažte pojištění domácnosti na ochranu svého majetku.
Změna adresy: Nezapomeňte informovat důležité instituce a služby o změně adresy.